Eksproprijacija u Šumadiji – šta poljoprivrednici treba da znaju pre nego što buldožeri stignu

U Šumadiji se uveliko govori o novim infrastrukturnim projektima – od izgradnje severne obilaznice oko Kragujevca, pa sve do planova za povezivanja industrijske zone Kragujevca sa krakom Batočina. Dok zvuči kao napredak za region, mnoge porodice koje žive od zemlje ovih dana strepe – jer se njihova imanja nalaze tačno na trasi budućih radova.

Jedna od tema koja najviše muči građane jeste eksproprijacija, odnosno oduzimanje zemljišta iz privatne svojine građana usled postojanja javnog interesa. Kako objasniti nešto što na papiru deluje kao “zakonski postupak”, a u stvarnosti mnogima znači – izgubiti dedovinu?

“Država ima pravo, ali i obavezu da plati pošteno”

Advokatica Ivana Tomić, specijalista za eksproprijaciju, objašnjava da je ključno da vlasnici zemljišta znaju svoja prava na vreme.

• Kada se utvrdi javni interes, eksproprijaciju nepokretnosti teško da možete izbeći, zbog čega ona deluje kao jednostrana odluka države. Javni interes mora biti utvrđen zakonom, ali i naknada za oduzeto mora biti pravična – po tržišnoj vrednosti nepokretnosti. To je osnovno pravilo koje građani često ne znaju ili ga olako shvate, kaže Tomić.

Pojašnjava da problem najčešće nastaje kod poljoprivrednog zemljišta, jer se cena procenjuje niže nego kod građevinskog.

• Imali smo brojne slučajeve gde su se građanima isplaćivale naknade za poljoprivredno zemljište iako je njegova namena promenjena u građevinsko stupanjem na snagu planskog akta kojim je predviđena izgradnja saobraćajnica. Međutim od 2023. godine promenjen je Zakon o planiranju i izgradnji, koji i sada predviđa da se poljoprivredno zemljište smatra građevinskim od stupanja na snagu planskog dokumenta, ali da se za njega isplaćuje naknada kao da je poljoprivredno, koje izmene su tendenciozno usvojene na štetu građana, ali i pored toga građani i dalje imaju pravo na tržišnu naknadu eksproprisanih nepokretnosti, koja najčešće nije ona koja se građanima prvobitno ponudi, dodaje ona.

Gde počinje, a gde završava “jav­ni interes”?

Planirana severna obilaznica oko Kragujevca trebalo bi da rastereti gradski saobraćaj, dok bi modernizacija železnice omogućila bržu vezu prema Kraljevu i Nišu.
Međutim, ti projekti često prolaze kroz oranice i imanja na kojima su ljudi godinama živeli, sadili, gradili.

• Ljudi se često prvi put o joavnoj nameni svog zemljošta obaveste tek kada stigne predlog o eksproprijaciji. Tada im se ostavi kratak rok da se izjasne, u kom roku oni nemaju vremena ni da se raspitaju šta je eksproprijacija i koja su njihova prava u tom postupku, kaže Tomić.

Zbog toga ona savetuje svima da provere prostorne planove u lokalnoj samoupravi ili na sajtu grada, ili da pribave informacije o lokaciji za svoje parcele.

“Ako vidite da vaše zemljište ulazi u koridor buduće saobraćajnice, ne čekajte poziv. Informišite se kod advokata o svojim pravima i zatražite procenu tržišne vrednosti nepokretnosti pre nego što potpišete bilo šta,” upozorava.

Šta raditi ako posle eksproprijacije ostane deo parcele koji se ne može koristiti?

U mnogim slučajevima, država ne oduzima celu parcelu, već samo njen deo. Put, pruga ili kanal često preseku parcelu napola – pa vlasniku ostane mali komad zemlje do kog nema puta, bez priključka na vodu ili koji jednostavno više nema ekonomsku vrednost.

Advokatica Ivana Tomić ističe da građani u takvim situacijama ne treba da ostanu bez reakcije.

• Zakon predviđa i taj slučaj – ako nakon eksproprijacije vlasniku ostane deo parcele koji se više ne može koristiti u svojoj svrsi, on ima pravo da traži od korisnika eksproprijacije da otkupi i taj preostali deo. Rok za to je dve godine od dana kada su radovi završeni, objašnjava Tomić.

Ona dodaje da se ovo pravo često zanemaruje jer ljudi ne znaju da ono postoji.

• Imali smo slučajeve gde je porodici ostalo par ari ‘iza nasipa’, bez prilaza i bez mogućnosti da se bilo šta obrađuje. Takvo zemljište praktično postaje neupotrebljivo, ali to ne znači da vlasnik treba da trpi gubitak. Država je dužna da preuzme i taj deo – po pravičnoj naknadi.

Zato, ako vam je eksproprijacijom oduzet samo deo parcele, a ostatak više nema svrhu, imate pravo da tražite otkup tog preostalog dela u roku od dve godine od završetka radova.

Najčešće greške vlasnika

1. Prihvataju prvu ponudu korisnika eksproprijacije.
   Korisnik eksproprijacije ponudu za oduzeto zemljište daje prema proceni Poreske uprave, koja je u većini slučajeva niža od stvarne tržišne vrednosti.
2. Ne proveravaju status zemljišta.
   Ako je zemljište promenilo namenu (npr. iz poljoprivrednog u građevinsko), naknada mora biti viša.
3. Veruju da ne mogu ništa da promene.

Građani koji nisu dovoljno informisani prihvataju prve ponude koje dobiju, smatrajući da su slabija strana u odnosu na državu sa druge strane, ili ne znajući da imaju pravo da na sudu traže procenu svoje imovine preko sudskih veštaka odgovarajuće struke.

“Ne pristajte na osećaj nemoći”

Eksproprijacija, kaže advokatica Ivana Tomić, ne mora da znači nepravdu.

• Svrha zakona nije da nekome oduzme imovinu bez naknade. Država ima pravo da gradi, ali ima i obavezu da plati pošteno. Nažalost, ta granica između prava i prakse često zavisi od toga koliko građani znaju,” zaključuje ona.

U narednim mesecima, kada radovi na Severnoj obilaznici budu bliži realizaciji, tema eksproprijacije biće još aktuelnija. Zato je sada pravi trenutak da vlasnici zemljišta u Šumadiji provere da li je njihova imovina u obuhvatu prostornih planova i koja su njihova prava.

Jer, kako kaže advokatica Tomić – “put može proći kroz vašu njivu, ali ne i preko vaših prava.”