Tržnici (po)nestaje vremena i novca

‘’Kao Kragujevčaninu važno mi je da sačuvamo Tržnicu, jer ne bih mogao ovde da živim ako upropastimo ovakav objekat’’, ovim rečima gradonačelnik Kragujevca, Nikola Dašić, započeo je obilazak Gadske Tržnice pre tačno mesec dana.

Tada smo saznali i da je gradonačelnik u ima svih nas, podneo prijavu istražnim organima ‘’još u septembru’’, ali da odgovora ‘’još uvek nema’’. Saznali smo i da je su napravljene ‘’stravične greške’’ u projektovanju i u nadzoru. A rečenica koja je zaparala uši bile je

• Moramo da obustavljamo radove, jer izvođač nije siguran da li će da se uruši zgrada…

Saznali smo i da je JKP Šumadija zatražila od Građevinskog fakulteta u Beogradu stav o tome – šta dalje s projektom, ali i da, u narodu prozvani bunekri ispred Tržnice ‘’moraju da lete’’.

Saznali smo dakle da je godinu i po dana rekonstrukcija rađena na pogrešan način, od možda pogrešnih ljudi, sa možda pogrešnim projektima i da zakonom zaštićeno dobro grada, blago Kragujevca, može da nestane pred našim očima.

Ono što nismo saznali jeste, kako je došlo do toga? Koga gradonačelnik ‘’proziva’’ kada kaže da postoje ljudi koji ‘’se bave privatnim aranžmanima i poslovima, a ono što urade za grad, urade traljavo’’? I ko će sve to da plati?

Odgovor na ovo poslednje je možda još i najjednostavniji, jer kada nešto sanira i plaća grad zna se da ide iz našeg džepa.

REKONSTRUKCIJA TRŽNICE   

U maju 2020. započeta je dugo najavljivana rekonstrukcija jednog od najleših dragulja i obeležja Kragujevac, Gradska Tržnica, Zelena pijaca ‘’Centar’’. 

Ono što se našlo u Biznis planu JKP Šumadija iz aprila 2019. godine možemo reći da se ‘’donekle’’ razlikuje od činjeničnog stanja. Ali šta je sve stajalo u Biznis planu?

Najpre napomena da se pomenuti Biznis plan odnosio na investicioni program koji je uključivao izgradnju javne garaže, asfaltne baze i fabrike betona, rekonstrukciju Zelene pijace i 100 autobuskih stajališta, uređenje gradskih grobalja i nabavke nove mehanizacije.

Mi ćemo se koncentrisati na Rekonstrukciju Zelene pijace ‘’Centar’’.

U pomenutom Biznis planu stoji da se pijaca „Centar“ suočava sa sledećim problemima:

• ograničen kapacitet za bilo kakvo širenje
• nalazi se okružena jednosmernim ulicama bez adekvatnog prostora za parkiranje
• centralna zgrada pijace je Zakonom zaštićen objekat tako da su moguće intervencije ograničenog tipa
• mlečni paviljon je nefukcionalno postavljen (bespravno postavljen od strane TP „Srbija“ na pijačnom platou, koji lokacijski razbija jezgro pijace i time onemogućava normalno postavljanje pijačnih tezgi i njihovo zoniranje)

Kao “rešenje“ za ove, kako su ih nazvali probleme, stoji razrada u 10 tačaka.

U Biznis planu se najpre predlaže da se promeni koncept korišćenja centralne zgrade u cilju prilagođavanja savremenim trendovima u trgovini. Kako se navodi, zgrada je (u trenutku pisanja plana), delimično iskorišćena jer se u njoj nalaze ’’zakupci koji prodaju jaja i sveće, tj. zakupci koji zbog vrste robe plaćaju najmanje zakupnine, a imaju najbolje uslove’’. Kako se tvrdi, na ovaj način se javlja disproporcija prema kojoj prihodi iz glavne hale najmanje učestvuju u ukupnom prihodovanju. Plan je stoga bio da se u centralni deo prebaci piljara, a navodi se i da su u toku (2019.) razgovori sa trgovinskim lancima i neposrednim proizvođačima. Na ovaj način bi se, kako se navodi, produžio i rad pijace i podigla ponuda prema građanima.

Predlog je bio i da se postojeći pijačni plato natkrije lakim konstrukcijama, kako bi se prodavci i kupci zaštitili od vremenskih prilika i kako bi se omogućio ’’normalan raspored tezgi – pultova i racionalno iskoristio ograničen prostor’’. Dok bi mlečni paviljon bio izmešten sa platoa i smešten, ili u okviru glavnog objekta ili u okviru pijačnog prostora na površini od 200 m2.

Navodi se i da je potrebno rekonstruisati kišnu kanalizaciju, hidrantske mreže, ali i popločanja, odnosno rekonstruisati i sanitarni parter pijace. Plato sa tezgama je potrebno nivelisati kako ne bi bilo jakih denivelacija, a ako su u nekim delovima nužne postaviti rampe ili stepeništa.

Tako dolazimo i do izgradnje stabilnog poslovnog prostora po obodu pijace (prostor – zid do privatnih kuća), jer prema tvrdanjama iz biznis plana, postoji potreba ondnsono zahtev za izgradnjom 800 m2 poslovnog prostora.

U Biznis planu se naovdi i zahtev za omogućavanjem JKP Šumadija da upravlja javnim površinama u ulici Crvenog barjaka, odsnono prostora ispred bioskopa ’’Radnički’’, kako bi se regulisala prodaja varoške robe. Navodi se da postoji potreba za ovim javnim platoom činjenicom da JKP nije bio u mogućnosti da organizuje robnu pijacu na platodu do parka, jer su zakupci obavezni da se registruju kao samostalne trgovinske radnje.

Biznis plan dalje navodi i menjanje tipa tezgi, odnosno jasno defisnisanje delova za STR i individualnih poljoprivrednih proizvođača. Prema planu, broj pijačnih tezgi trebalo je da se sa 375 smanji na 200, što bi, kako se navodi dovelo do ’’dobijanja kvalitetnog prostora’’.

Tu se pominje i formiranje zatvorenog parkirališta na platou pijace od parka, jer prema navodima iz Biznis plana, nedostatak parking mesta limitira pristup robe i ljudi na pijaci, te ’’otuda i prihodi sa pijace ne mogu da budu adekvatni’’. To su sve bili razlozi da JKP izradi analizu opravdanosti za formiranje zatvorenog parkirališta u dve varijante, sa proširenjem platoa i bez proširenja. Predlog je prema biznis planu bio da se prihvati varijanta sa proširenjem platoa. Procena je bila i da bi postojanje parkirališta uvećalo promet pijace do 30 odsto.

Rekonstrukcija i sanacija glavnog objekta Zelene pijace tako bi podrazumevala:

• sanaciju fasade
• sanaciju i/ili zamenu fasadne stolarije
• adaptaciju postojeće funkcije novoj željenoj funkciji objekta
• ukidanje stepeništa unutar objekta koje je izgrađeno 1974.
• sanaciju i/ili zamenu poda
• sanaciju zidova i plafona
• zamenu rasvete
• zamenu termotehničkih instalacija
• zamenu sanitarnih uređaja i po potrebi uvođenje novih točećih mesta
• ukoliko se obezbedi saglasnost Zavoda za zaštitu spomenika kulture, intervencija na fasadi prema parku, odnosno formiranje otvora po ugledu na fasadu prema mlečnom paviljonu, kako bi se orijentisali prodajni prostori ka spolja
• rekonstrukciju podrumskih prostorija koje je neophodno privesti pijačnoj nameni

Prema navodima iz Biznis plana ’’efekti ovih zahvata bi bili rasterećenje sadašnjeg unutrašnjeg prostora koji je opterćen glomaznim i nefunkcionalnim stepeništem kao i oživljavanje pijačnog platoa prema parku, odnosno na strani prema Lepenici’’.

Tu je i rekonstrukcija javnog WC-a, jer kako je navedeno, generalni stav je da sa novim uređenjem pijace treba da se podigne korisničko iskustvo posetioca i da prostor „Zelene pijace“ dobije na turističkom potencijalu i potencijalu Javnog prostora. Glavni objekat je potrebno tretirati kao potencijalno kulturni prostor, što je i planirano u budućnosti, a plato na kome se nalaze pijačne tezge kao prostor budućeg trga što bi se sagledavalo u parternom popločanju.

U Biznis planu se još navodi i da bi realizovanje „otvorenog funkcionalnog sistema“ koji je moguće koristiti višenamenski, omogućilo da se pijaca u celosti premestiti na neku drugu lokaciju i da u punom kapacitetu nastaviti sa radom, te da Aktuelni Plan Generalne regulacije predviđa trg na predmetnom prostoru.

Rekonstrukciju prostora Tržnica je, kao što je do sada i pričano, planirana u IV faze, što je, kako se u planu iz 2019. navodi ’’esencijalno za održavanje optimuma funkcionalnosti pijace tokom izvođenja radova’’. Ipak, pijaca ne radi već vipe od godinu i po dana.

• I FAZA – Izgradnja i uređenje platoa sa podzemnom garažom i pripadajućom parternom površinom predviđeno je da košta ukupno 1.033.720 evra  
• II FAZA – Izgradnja nadstrešnice sa paviljonima i pripadajućim parternim površinama predviđeno je da košta ukupno 940.460 evra
• III FAZA – Rekonstrukcija postojećeg objekta i pripadajuće parterne površine, predviđeno je da košta ukupno 2.417.600 evra
• IV FAZA – Uređenje parkovskih površina (opciono), predviđeno je da košta ukupno 270.370 evra

Biznis planom je, kako je navedeno, utvrđeno da će se rekonstrukcijom objekta Zelene pijace i pripadajućeg parternog prostora stvoriti uslovi za ostvarivanje većih prihoda. To bi se, kako je navedeno, moglo postići većim cenama zakupa, (koje bi se pravdale boljom opremnjenošću pijace i očekivanim porastom interesovanja zakupaca), ali i po osnovu većeg broja tezgi i lokala raspoloživih za iznajmljivanje. Iako je prethodno navedeno da će se broj tezgi smanjiti za gotovo polovinu, odnosno sa 375 na 200 tezgi na platou.

Što se finansijske dobiti od rekonstrukcije tiče, procena je bila da će prvu godinu nakon rekonstrukcije Tržnica prihodovati za nešto manje od 80 hiljada evra više u odnosu na 2018. godinu, a da će svake naredne godine, prihodi rasti za oko 20 do 30 hiljada.

KAKO SE FINANSIRA REKONSTRUKCIJA

Od samo starta bilo je jasno ga grad neće imati da da ’’svoj’’ novac za rekonstrukciju Tržnice, te se mogućnost uzimanja kredita za ovakve namene, nije preterano ni sporila.

Planirano je da se uzme kredit od 5.187.970 evra za rekonstrukciju Tržnice, rekonstrukciju 100 autobuskih stajališta i rekonstrukciju gradskih grobalja.

Tako bi od pomenutog kredita, 2.687.970 evra išlo na finansiranje rekonstrukcija gradske tržnice, 1.500.000 evra na rekonstrukciju autobuskih stajališta i 1.000.000 evra na rekonstrukcija gradskih grobalja.

Otplata bi dakle bila mesečna, na ukupan iznos kredita od 5.188.000,00 evra, sa nominalnom kamatnom stopom od 2,50 odsto godišnje i rokom otplate od 96 meseci. Iznos rate bi bio 62.786,48 dinara, a efektivna kamatna stopa 2,54 odsto. Period finansiranja 10 godina, sa 2 godine grejs perioda u toku kojih bi se sukcesivno povlačila sredstva.

Grad Kragujevac bi dao pismo o namerama u kome bi stajalo da će u slučaju poremećaja u poslovanju JKP Šumadije Kragujevac, Grad biti taj koji će obezbediti sredstvaza uredno izmirenje obaveza po kreditu.

Od 11 banaka kojima je poslat poziv za dostavljanje ponuda, odgovor u roku dale su samo dve. Addiko Bank i UniCredit. Tadašnjeg direktora JKP Šumadije, Nemanja DImitrijević, predložio je, a Komisija potvrdila, da je najpovoljnija od dve ponude, bila ponuda Addiko Banke.

Ugovor je sklopljen, ali za kredit na 5.000.000 evra, u dinarskoj protivvrednosti, a prema srednjem kursu Narodne banke Srbije. Obračun glavnice i kamate vrši se u evrima, a vraća dinarima, a utvrđena efektivna kamata nije bila željenih 2,54, već 3,26 odsto na godišnjem nivou. Ugovorom je utvrđeno i da će banka staviti na raspolaganje sredstva od dana zaključivanja ugovora, odnosno od 19. jula 2019. do 19. jula 2021. godine. Te da po isteku ovog perioda, naknadno raspolaganje sredstvima, nije moguće.

A kako bi se kredit uzeo, bilo je potrebno najpre dati zalog. To je i učinjeno, u vidu menica, ali i podizanja hipoteke na Zakonom zaštićeno kulturno dobro, odnsono Gradsku Tržnicu. Odobrenje za hipoteku, prema priznanju, JKP Šumadija od Zavod za zaštitu spomenika nije tražila. Ali je zato tadašnji gradonačelnik, Radomir Nikolić, potpisao pismo o namerama.

Pismom o namerama iz oktobra 2019. Gradsko veće je u predlog budžeta za 2020. godinu uključilo sredstva neophodna za održavanje likvidnosti JKP Šumadije, ali i potencijalna nedostajuća sredstva za izmirivanje mesečnih rata Addiko Banci. Pismo o namerama je potpisao Nikolić.

PAZI, PADA TRŽNICA!

I sve je možda delovalo manje ili više idilično, do početka jula 2020. kada se Tržnica urušila. Uzrok urušavanja, niko se nije utrkivao da utvrdi, ali su se zato redom svi trudili da ubede javnost da ’’šteta nije velika i (da) će zgrada biti dovedena u stanje u kojem je bila’’.

Prema tadašnjim rečima nadzornog organa iz Sekretarijata za investicije u Gradskoj upravi za razvoj, Ace Stankovića ’’ovo je još jedan dokaz da je rekonstrukcija objekta iz 1929. godine, bila neophodna’’. Razlog je kako je tada naveo, način gradnje iz tog perioda, temelj i zidovi od običnih cigli, bez betona, te da je do urušavanja došlo kada su izvođači radova ’’Eurodomus’’ i ’’Maksim gradnja’’, pristupili sanaciji zida.

Zabrinut nije bio ni tadašnji direktor gradskog Zavoda za zaštitu spopmenika, Marko Grković, rekavši:

• Građanima ovo možda deluje strašno, ali će sve biti vraćeno u prvobitno stanje, uz saglasnost Zavoda za zaštitu spomenika kulture, Gradske uprave i izvođača radova.

Spekulisalo se još tada o povećanoj ceni izgradnje, opozicija je podnosila i krivične prijave, ali se do danas niko nije oglasio sa konkretim činjenicama, kada je ovaj slučaj u pitanju.

I tu dolazimo do prvog Aneksa ugovora o dugoročnom kreditu sa Addiko Bankom. Aneksom od 10. novembra 2020. godine, ugovorne srane saglasile su se da se menja stav 12.10. u članu 12 Ugovora, tako da sada glasi:

’’12.10. Klijent se obavezuje da, najkasnije do 30. juna 2021. godine, dostavi Banci procenu vrednosti nepokretnostiopisanu u članu 6. stav 6.1. tačka 6.1.2. ovog Ugovora sačinjenu od strane ovlašćenog procenitelja prihvatljivog za Banku. Minimalna tržišna vrednost nepokretnosti opisane u članu 6. stav 6.1.2. ovog ugovora ne sme biti manja od EUR 3.500.000,00  (slovima: tri miliona pet stotina hiljada evrai 00/100 ) i/ili odnos tržišne vrednosti koleterala u odnosu na izloženost Klijenata u Banci ne sme biti manji od 0,6.’’

NIČE BUNKER-I

Da će rok od 210 dana za završetak radova biti probijen, bilo je jasno svima kada je deo Tržnice pao. Ono što nikome sigurno nije bilo jasno, je idejno rešenje za ulazak/izlazak iz podzemne garaže, odnsono nicanje ‘’bunkera’’.

Početkom 2021. čak dva betnoska bunekara nikla su ispred, gotovo veka stare Tržnice. Zašto su bili neophodni, odnosno zašto idejno rešenje za ulazak/izlazak iz podzemne garaže nije mogao biti drugačiji, niko nikada nije prokomentarisao.

Ipak, od tadapnjeg direktora Zavoda za zaštitu spomenika kulture grada Kragujevca, Marka Grčića, saznali smo da je postojalo – nešto.

• Znam da je postojala priča pri izgradnji da će to biti transparento od nekog stakla ili tako nešto… Ili da se uradi neki pojas od nekog zelenila, da se to sakrije, i tako to… Ja se sećam tih nekih naznaka da ti izlazi moraju da postoje, ali da će biti odrađeni eto tako da ne dominiraju tu, nego da će biti sastavni deo celog tog prostora.

Politika je, čini se bila, odbraniti bunkere po svaku cenu. Ali se od toga, na svu sreću ili tako bar deluje, odustalo, kada je gradonačelnik Dašić sredinom oktobra rekao da će se bunkeri ipak rušiti.

I dok se javnost zabavljala pričama o bunkerima, JKP Šumadija i Addiko Banka, u junu 2021. potpisali su i drugi Aneks Ugovora o dugoročnom kreditu. Ovoga puta izmenjeno je malo više stvari. Tako je najpre promenjen stav 2.1. u članu 2, odnsono produžen je period rapolaganja kreditom, koji je trebalo da istekne 19. jula 2021. godine.

’’ 2.1. Banka se obavezuje, da pod uslovima utvrđenim ovim Ugovorom, Klijentu stavi na raspolaganje odobreni kredit u Periodu raspoloživosti pod kojim se podrazumeva period od dana zaključenja Ugovora do 31. decembra 2021. godine, zaključno. ’’

Promenjen je datum dopeća prve rate, na 31. januar 2022., odnsono poslednje na 19. jul 2029. godine. Ali i datum dostavljanja procene trenutne vrednosti nepokretnosti. Novi rok bio je 31. jun 2021.

KOLIKO VREDI TRŽNICA?

Ako je verovati sertifikovanom procenitelju, da je završena vredela bi 3.582.000 evra, nezavršena vredi 2.142.000 evra. Ovo je zvanična procena vrednosti iz dokumenta objavljenog 9. avgusta 2021., od strane procenitelja sa 14-ogodišnjim iskustvom, Brajana Betona (Atrium Property Services d.o.o.).

Procenitelj je naglasio da je procena urađena pod pretpostavkom da će Tržnica biti završena, odnosno da će objekat proći tehnički prijem, dobiti uppotrebnu dozvolui biti uknjižen u katastar nepokretnosti.

S obzirom na to da javnost, gotovo od početka rekonstrukcije, nije imala uvid u tokove radova, ako ne računamo urušavanje i bunkere, interesantan je i podatak o i dalje netaknutoj, donekle čak i saniranoj galeriji u unutrašnjosti Tržnice, ali i stepenica za koje i dalje stoje.

’’U centralnom delu prizemlja postavljena su dva dvoraka armirano-betonska stepeništa koja se preko kolenastih greda oslanjaju od poda prizemlja do nove grede koja nosi galeriju. Ovim projektom rekonstrukcije planirano je uklanjanje cele galerije i svih njenih konstuktivnih, pregradnih kao i dekorativnih elemenata.’’

Atrium Property Services d.o.o.

U Izveštaju se navodi i da su u toku radovi na rekonstrukciji i adaptaciji objekta Tržnice i izgradnji podzemne garaže i nadstrešnice. Kao i da je potpsian Ugovor o izvođenju radova i dva aneksa sa konzorcijumom Eurodomus doo Beograd, Potens-Perforacija doo Požega i Maksim gradnja doo Subotica.

’’Aneksom 2 produžen je rok za izvođenje radova na 12.07.2021. Na dan inspekcije nepokretnosti radovi nisu završeni. Na objektu podzemne garaže preostalo je postavljanje instalacija, obeležavanje parking mesta, završetak prilazne rampe i pristupnih saobraćajnica, postavljanje sistema upravljanja parkiranja.

Na objektu tržnice preostali su radovi na sanaciji fasade, radovi na restauraciji unutrašnje stolarije, postavljanje podne obloge, delimično spoljne stolarije, molersko-farbarski radovi, instalacije grejanja, elektro instalacije, spoljno uređenje terena. Nije izvršeno uklanjanje galerije koje je predviđeno projektom. Prema izjavi Nadzornog organa od 9.8.2021. završeno je 57.75% ugovorenih radova na rekonstrukciji tržnice i dogradnji nadstrešnice i garaže.’’

TRŽNICA (PRO)PADA

Svi rokovi za završetak radova odavno su probijeni, ali se uskoro bliži i onaj po kome JKP Šumadija više neće moći da korisit sredstva iz kredita Addiko banke, za šta je rok jednom već produžavan.

Od 5 miliona evra, do 05. oktobra 2021. povučeno je ukupno 1.929.47,70 evra, od čega je 1.733.811,55 evra iskorišćeno za rekonstrukciju Zelene pijace. A ako se ostala sredstva ne povuku do kraja godine, otplaćivaćemo kredit za novac koji utrošili nismo.

Radovi na Tržnici stoje već mesecima i da se pozovemo na izjavu gradonačelnika Nikolića, s početka teksta, stajaće još neko vreme. Bar dok se kockice ili blokovi ne slože.

Za to vreme, nije samo vreme to koje ide u nepovrat, tu je i novac, a tu je i grad, jer nije više onakav kakav je bio. A teško da će ikada više i biti.

Piše: Katarina Vasiljević Siročić

foto: YT printscreen/Grad Kragujevac